Kleines Immobilien-ABC

Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB)

Wer eine Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt dafür erst einmal eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dies ist lediglich die Bestätigung der Baubehörde, dass eine Wohneinheit baulich hinreichend von anderen Gebäudeteilen wie Nachbarwohnungen, Kellern oder Fluren abgeschlossen ist.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Eigentumswohnungen neu gebaut werden und separat veräußert werden sollen. Auch wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, kann im Vorwege eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Das kann sinnvoll sein, wenn der Wert eines Mehrfamilienhauses durch Aufteilung in von einander getrennte Wohneinheiten höher als der Wert des nicht aufgeteilten Hauses ist.

Mit der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste Schritt getan. Der Eigentümer bzw. der potentielle Käufer des Mehrfamilienhauses müsste dann noch eine Teilungserklärung beurkunden, um auch juristisch abgeschlossene Einheiten zu schaffen, die entsprechend separat veräußert werden können.

Alleinauftrag

Wenn ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf beauftragen möchte, so erfolgt die Beauftragung in den meisten Fällen im Rahmen eines sogenannten Alleinauftrages.

Ein Alleinauftrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsieht. Das heißt, es wird schriftlich festgehalten, dass nur ein Makler und kein weiterer Makler beauftragt wird, das Objekt des Auftraggebers zu vermakeln.

Auflassung

Eine Auflassung ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie darüber, dass die Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung ist in der Regel Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird nach Kaufpreiszahlung, d.h. ca. 6 bis 8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages, vollzogen. Für den Käufer ist die Auflassung die rechtsverbindliche Zusage, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.

Auflassungsvormerkung

Im Rahmen einer Auflassungsvormerkung – oder einfach übersetzt als „Eigentumsvormerkung“ – wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt, so dass der Verkäufer keine weiteren Änderungen im Grundbuch vornehmen kann (z.B. weitere Belastungen).

Die Auflassungsvormerkung erfolgt zeitlich vor der eigentlichen Auflassung und kündigt den Eigentumsübergang an. Erst wenn die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wurde, wird der Käufer vom Notar darüber informiert, dass er den Kaufpreis zahlen soll.

Auflassung und Auflassungsvormerkung – Unterschied

Die Auflassungsvormerkung ist “nur” die Vormerkung für den Eintrag ins Grundbuch. Sie kündigt damit den Eigentumsübergang an, vollzieht diesen aber noch nicht. Somit kann jeder, der das Grundbuch einsieht, sehen, dass es für dieses Grundstück einen Kaufvertrag gibt, der sich in der Abwicklung befindet. Die Rechte des Käufers sind damit gesichert.

Die Auflassung ist technisch gesehen ein neuer Eintrag ins Grundbuch, der den Käufer als Eigentümer ausweist. Bis die Mitarbeiter des Grundbuchamtes den Eintrag tatsächlich vollzogen haben, können teilweise einige Wochen vergehen. Da der Immobilienkäufer aber eine Auflassungsvormerkung für dieses Grundstück hat, kann nichts mehr passieren.

Bauvoranfrage (Bauvorbescheid)

Als Bauvoranfrage (auch Bauvorbescheid genannt) bezeichnet man im deutschen Baurecht eine vorgezogene Entscheidung der Baubehörde über die Bebaubarkeit eines Grundstückes. Vor Verkauf eines unbebauten Grundstücks (auch mit Altsubstanz) sollte der Verkäufer die Bebaubarkeit überprüfen. Dazu kann er eine sogenannte Bauvoranfrage stellen, die dann sinnvoll ist, wenn es noch keinen Bebauungsplan gibt.

Mit der Bauvoranfrage wird geklärt, ob ein Bauentwurf bauplanungsrechtlich auf dem Grundstück überhaupt möglich ist. In der Regel enthalten Bauvoranfragen eine konkrete Frage zur Bebauung des Grundstücks. Je präziser die Formulierung gestellt wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der anschließend zu stellende Bauantrag auch so genehmigt wird.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan eines Gemeindegebiets regelt, wie die Grundstücke bebaut werden können. Er enthält konkrete Festsetzungen über die Art und Weise und das Maß der vorgesehenen baulichen Nutzung.

So ist im Bebauungsplan z.B. angegeben, wie groß die überbaute Fläche maximal sein darf, wie viele Geschosse errichtet werden dürfen, ob eine geschlossene oder eine offene Bauweise zulässig ist und ob es konkrete Baufenster gibt.

Somit wird z.B. Folgendes genau vorgegeben: Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse, die Bauweise, Baulinien, Baugrenzen und die Bebauungstiefe. Darüber hinaus gibt es oft ergänzende Vorgaben der Gemeinde zur Dachform, Farbe, teilweise Haustyp und Material.

Besitzübergang

Mit dem Besitzübergang gehen alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Verkäufers einer Immobilie auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs wird meist mit der Kaufpreiszahlung vereinbart und findet in der Regel dann statt, sobald der Käufer der Immobilie dem Verkäufer den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat. Geknüpft ist rechtlich zumeist auch die grundbuchliche Sicherung der Auflassungsvormerkung sowie die Löschung möglicher Verkäufergrundschulden.

Ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges (Übergang von Nutzen und Lasten) stehen dem Verkäufer die Nutzungsrechte an der erworbenen Immobilien zu und die Schlüsselübergabe erfolgt. Bei vermieteten Immobilien stehen dem Käufer ab Besitzübergang die Rechte zu (z.B. Mieteinnahmen), und er hat die Pflichten zu übernehmen (z.B. Hausgeldzahlungen, Grundbesitzabgaben, etc.).

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum an einer Immobilie laufend entstehen, wie: Grundsteuer, Strom, Instandhaltung etc. Im Falle einer vermieteten Immobilie können die Betriebskosten nahezu vollständig auf den oder die Mieter umgelegt werden. Davon ausgenommen sind Verwaltungskosten, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses, Instandhaltungskosten (Instandsetzungskosten) oder Kosten der Immobilienfinanzierung.

Eigentumsübergang beim Verkauf einer Immobilie

Der Eigentumsübergang beim Immobilienverkauf findet nicht bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages statt, sondern erst mit Eintragung des Käufers in das Grundbuch (=Auflassung).

Da dies manchmal längere Zeit dauert, wird in der Zwischenzeit der Anspruch des Käufers auf den Immobilienerwerb durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. So wird verhindert, dass der Verkäufer das Objekt z.B. noch mit Grundpfandrechten belastet oder an einen anderen Interessenten verkauft. Erst mit der Auflassung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen.

Einheitswert

Der Einheitswert einer Immobilie war früher eine Bemessungsgrundlage für vielerlei Steuerarten (z.B. Vermögenssteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer oder Erbschaftssteuer). Heute findet er nur noch bei der Grundsteuer und der Gewerbeertragssteuer Anwendung.

Energieausweis

Der Energieausweis ist eine energetische Bewertung einer Immobilie. Details zur Ausstellung und Verwendung sind in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Mit Inkrafttreten der EnEV muss jeder Immobilienbesitzer, der beispielsweise sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, potentiellen Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis vorlegen.

Gebäudehaftpflichtversicherung

Die Gebäudehaftpflichtversicherung soll den Versicherten vor Schäden an der eigenen Immobilie schützen, die durch verschiedenste Ursachen entstanden sind. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung ist für Vermieter in Deutschland eine Pflichtversicherung, die durch das deutsche Gesetz vorgeschrieben wird.

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung dient dem Schutz der im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäude, Nebengebäude und Garagen. Auch wenn eine Gebäudeversicherung heute nicht mehr Pflicht ist, haben viele Immobilienbesitzer eine Wohngebäudeversicherung. Sie schützt die Immobilie vor Feuer, Wasser, Sturm und Hagel und bewahrt den Eigentümer vor finanziellem Schaden. Zudem können zusätzliche Risiken wie Elementarschäden und Überspannungsschäden zu gesonderten Konditionen mitversichert werden.

Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) regelt das Gemeinschaftseigentum wie folgt: Laut §1 Abs. 5 WEG sind Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetztes das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören klassischerweise Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Eingangstüren, Fahrstuhl, Gartenanlage, Innenhöfe etc. Es können aber Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden: z.B. Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen (Sondereigentum) führen.

Zu den unumstrittenen Bereichen des Gemeinschaftseigentums zählen laut Wohneigentumsgesetz sämtliche Bereiche des gemeinschaftliche Gebrauchs: Zentralheizung, Wasserleitungen sowie Strom- bzw. Gasleitungen.

Grundbuch

Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse und die mit einem Grundstück verbundenen Rechte und Lasten aufgeführt (Eigentums- und Schuldverhältnisse). Aus dem Grundbuch lassen sich also alle Rechte an einem Grundstück entnehmen. Es handelt sich beim Grundbuch um ein öffentliches Verzeichnis, das von dem jeweiligen Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.

Das Grundbuch ist in drei Bereiche aufgeteilt: im ersten Bereich sind die Eigentumsverhältnisse aufgeführt. Es enthält Informationen zu den Eigentümern oder ggf. Erbbauberechtigten des Grundstücks. In der zweiten Abteilung werden mögliche Beschränkungen und Belastungen vermerkt. Im dritten Teil sind mögliche Grundpfandrechte aufgeführt (z.B. Hypotheken, Grundschulden).

Grunddienstbarkeiten

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks (das so genannte „dienende Grundstück“) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (das so genannte „herrschende Grundstück“). So kann z.B. vorgesehen werden, dass das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen genutzt werden kann, wie Wegerecht, oder dass gewissen Bebauungen oder Rechte nicht durch- oder ausgeführt werden dürfen.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt zumeist für den Käufer die Grunderwerbsteuer an. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist der Kaufpreis. Diese Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten. Bis August 2006 betrug die zu zahlende Grunderwerbsteuer einheitlich 3,5% in Deutschland, doch seit 2006 dürfen die Bundesländer den zu zahlenden Steuersatz selbst bestimmen. Derzeitige Sätze sind z.B. für Schleswig-Holstein 5%, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern veranschlagen 3,5% (Stand Jan. 2015)

Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung kann man hier einsehen: http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

Grundsteuer

Jeder Immobilieneigentümer muss jährlich eine Grundsteuer entrichten. Als Bemessungsgrundlage hierfür gilt der so genannte Einheitswert der Immobilie. Aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem jeweilige Hebesatz einer Gemeinde errechnet sich die zu zahlende Grundsteuer, die jährlich von der Gemeinde über den Grundsteuerbescheid vom Eigentümer abgefordert wird.

Der Hebesatz wird durch Beschluss des Gemeinderates festgelegt und liegt meistens zwischen 250 und 400 Prozent. Die Grundsteuer wird vom Finanzamt zu Beginn des Kalenderjahres nach einem festgelegten Stichtag festgesetzt und dem Eigentümer mitgeteilt.

Instandhaltungsrücklage

Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei einem Mietshaus) sind die Eigentümer per Gesetz gehalten, eine Instandhaltungsrücklage für notwendige Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums zu bilden. Durch die Instandhaltungsrücklage sollen Mittel für anfallende, größere vorhersehbare Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, aber auch für unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten zur Verfügung stehen.

Kaufvertrag (notariell)

Im Rahmen des Kaufvertrags werden alle Details des Eigentumsübergangs von Verkäufer auf Käufer definiert. Generell besteht der juristische Teil eines Grundstückskaufs aus drei Teilen. 1. Dem schuldrechtlichen Kaufvertrag. 2. Der Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung). 3. Der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Der Grundstückskaufvertrag ist gemäß § 311b BGB zwingend notariell zu beurkunden (Formvorschriften). Der Käufer hat grundsätzlich auch die Notarkosten zu tragen. Der Beurkundungspflicht unterliegen auch alle sonstigen Vereinbarungen, die eine Pflicht zum Erwerb bzw. zur Veräußerung des Grundstücks begründen. Nebenabreden zum Kaufvertrag sind ausnahmslos rechtlich unzulässig und führen zu seiner Nichtigkeit.

Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an, wie Notarkosten und Gebühren, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklerprovision.

Für Notar und Gebühren beim Grundbuchamt können ca. 1,5% des Kaufpreises kalkuliert werden. Notarkosten entstehen z.B. für die Erstellung eines Kaufvertrages oder die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch. Für letzteres fallen Gebühren in Form von Gerichtskosten an.

Zusätzlich entstehen Kosten in Form der Grunderwerbssteuer. Diese wird vom Finanzamt erhoben. Die Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland.

Miteigentumsanteile

Alle Wohnungs- und Teileigentümer haben einen Miteigentumsanteil am so genannten Gemeinschaftseigentum. Diese Miteigentumsanteile berechnen sich im Wesentlichen nach den Quadratmetern der Wohnungen und werden in der Teilungserklärung jeder einzelnen Wohnung/Teileigentum zugeordnet.

Meist werden auf Grundlage der Miteigentumsanteile (MEA) die Gemeinschaftskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet.

Sondereigentum/Wohnungseigentum

Das Eigentum an einer Wohnung setzt sich immer aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen.

Das Sondereigentum ist ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, das grundsätzlich den Wohnzweck vorsieht. Allerdings kann das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen (z.B. Gewerbeeinheiten, Tiefgaragenstellplätze, Werkstätten, Lagerräumen usw.), sofern diese in sich abgeschlossen sind (siehe §3 Wohnungseigentumsgesetz Abs. 2).

Sondernutzungsrechte

Der Begriff „Sondernutzungsrecht“ entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Damit kann der Eigentümer diese Fläche alleine nutzen. Diese Nutzungsbefugnis ist allerdings begrenzt, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Teileigentum

Das Teileigentum ist ein nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum, mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu können z.B. zählen: gewerblich genutzte Flächen wie Büros oder Lagerräume sowie Garagen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt, welcher Teil einer Immobilie bzw. Grundstücks allen Eigentümern gehört (Gemeinschaftseigentum) und welcher Teil einzelnen Eigentümern gehört (Sondereigentum).

Eine Teilungserklärung wird für Immobilien benötigt, die nicht als Ganzes verkauft bzw. gekauft werden sollen. Durch die Aufteilung schafft ein Eigentümer separate Einheiten, die ebenso separat verkauft werden können.

Verwalter des Wohnungseigentums

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen. Zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter wird ein Verwaltervertrag geschlossen, der die wesentlichen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters regelt.

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat wird durch die Wohnungseigentümerversammlung gewählt und unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben. Der Beirat prüft die durch den Verwalter erstellten Jahresabrechnung und Wirtschaftspläne. Der Beirat hat Prüfungs- und Einsichtsrecht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.

Verwaltergebühr und Hausgeld

Ab Besitzübergang ist vom Käufer monatlich ein Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Dieses umfasst Betriebs- und Heizkosten, Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühr. Für jedes abgelaufene Wirtschaftsjahr erhalten die Eigentümer vom Verwalter eine Hausgeldabrechnung, in der die geleisteten Vorauszahlungen mit den laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft verrechnet werden.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Im Allgemeinen regelt das Wohnungseigentumsgesetz das Wohnungseigentumsrecht. Wohneigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung (Sondereigentum). Im Wohnungseigentumsgesetz sind unter anderem die Bestimmungen zur Entstehung von Wohnungseigentum, zum Gemeinschafts- und Sondereigentum, zur Verwaltung, zur Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussfassung enthalten.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage dar und verwaltet gemeinschaftlich Grundstück und Gebäude. Sie kann aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, die separat abgerechnet werden.

Wohnungseigentümerversammlung

Das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen wird und in der jeder Eigentümer stimmberechtigt ist. Die Wohnungseigentümerversammlung entscheidet über die gemeinschaftlichen Belange der Eigentümergemeinschaft. Die Versammlung wählt z.B. den Verwalter, genehmigt die Hausgeldabrechnung, beschließt Nutzungsordnungen und genehmigt den Wirtschaftsplan.